Le redressement de la copropriété du « Petit Bard » à Montpellier est une aventure menée de bout en bout par le syndic FDI-ICI, groupe régional impliqué dans les projets de politique de l’habitat de la région – ¨Promoteur, Maître d’ouvrage, Aménageur, Bailleur social, et Cabinet de Services Immobiliers – membre du réseau Immo de France et des SACICAP, et premier certifié QualiSR.
Le Petit Bard était une copropriété identifiée comme « le Problème de la ville », le quartier difficile… Les équipes de la collectivité locale, de la région, de l’Anah, et des associations se sont mobilisées pour le règlement de ce problème. FDI a été nommé en mars 2006 sur les copropriétés constituant le quartier. L’opération s’est déroulée sur plusieurs années :
- Mise en place d’une équipe dédiée sur le terrain avec un bureau sur place
- Début des contacts sur place et de prise en main des problématiques
- Plus de 170 réunions de conseils syndicaux, près de 100 assemblées générales
- Des réunions trimestrielles de suivi du plan de sauvegarde
- Des réunions hebdomadaires de suivi des travaux de réhabilitation
- Réunions bi-hebdomadaires avec la GUP et mensuelles de la ZSP
- Une présence quotidienne sur site
Le Petit Bard avant :
Le redressement du Petit Bard, c’est d’abord des travaux en Grand
- 12 M€ de travaux sur 8 bâtiments – 450 lots
- 3 M€ de caisse d’avance des SACICAP et 310 K€ de prêts Missions Sociales
- 110 dossiers de prêts copropriétés (copro 100) montés et gérés
- 16 artisans du quartier titulaires des marchés de second œuvre
- 40 jeunes en insertion ont travaillé sur le quartier
Objectifs des travaux
- Réduire la facture énergétique, et Individualiser les charges
- Donner une identité propre à chaque bâtiment (scission de copropriétés)
- Favoriser la gestion autonome de chaque bâtiment
- Favoriser l’identification de la Résidence plutôt que du Quartier
- Réduire les charges communes pour permettre aux habitants de vivre dans ces résidences
Avant, et pendant :
Après :
Une gestion sur mesure des Impayés
- Reprise de la comptabilité et reconstruction des situations comptables communes et individuelles
- Des procédures d’identification des dettes et de relance dès la prise en main de la copropriété
- Relance et identification des principaux comptes d’impayés
- Mise en place de procédures et de mesures d’accompagnement : étalement de dette, Services sociaux, associations, procédures contentieuses
Suivi des débiteurs et des procédures :
- Avec le conseil syndical chaque trimestre
- Avec le comité de pilotage du plan de sauvegarde suivi des impayés et de l’état d’avancement des procédures
- point individuel de chaque cas, des mesures mises en place et de leur évolution pas à pas
Une présence régulière
- Un gestionnaire présent périodiquement au contact des habitants
- La construction et l’accompagnement de conseils syndicaux
- L’identification de relais locaux et un contact régulier avec eux
- Une attention portée sur l’ensemble des dysfonctionnement avec des actions suivies
- Une information continue sur l’évolution des actions menées
Un travail d’équipe :
- Suivi régulier et impliqué au côté des opérateurs intervenants
- Contact et disponibilité avec les collectivités locales et acteurs publics
- Action collective avec les autres structures du groupe FDI pour le financement
Des travaux de réhabilitation : à ce jour 8.5 M€
Un budget annuel de charges courantes de >820 K€
Des charges trimestrielles divisées par 2
- 2007 : 442 € /trimestre appartement de type 3
- 2015 : 235 € /trimestre
- Mise en place de compteurs d’eau individuels et chaudières à gaz individuelles…
Évolution des Charges communes :
- Bâtiment réhabilité
Bat C2 budget de 72 k€ en 2007 – à 39 k€ en 2011…
- Inversement évolution des charges sur le bâtiment non encore réhabilité
bâtiment D 111 k€ en 2007 – à 125 k€ en 2011
Résultat :
- Les impayés sont en baisse …
- 80% de la dette restante portée par les propriétaires bailleurs
- Des problèmes de marchands de sommeil : 4 débiteurs concentrent 43 % de la dette
- 3 font l’objet de procédures de recouvrement et de vente par adjudication
- Le dernier multipropriétaire est dans un plan d’apurement de 2.500€ mensuels
Un quartier qui a changé
- Des copropriétés qui sont sorties de la situation de difficulté
- Des copropriétaires qui se mobilisent pour leur copropriété
