La direction des affaires civiles et du Sceau du Ministère de la Justice a réalisé une étude sur le contentieux de la copropriété portant sur la période 2007-2017 (1). Il en ressort que depuis 2007, le nombre des contentieux de la copropriété portés devant les juridictions du premier degré a augmenté de 24%, étant passé de 33.600 à 41.700. Devant les cours d’appel, la hausse a été moins importante (+10%).
Devant les juridictions de première instance, l’évolution du contentieux de la copropriété est largement déterminée par les actions en paiement, notamment devant le tribunal d’instance, représentant plus des deux tiers de l’ensemble : leur nombre est en effet passé de 22.300 à près de 28.700 (+29%). La part du contentieux de l’impayé traité par les tribunaux d’instance est demeurée très élevée, autour de 82%. Néanmoins la part des demandes en paiement enregistrées devant les tribunaux de grande instance a augmenté, passant de 13% en 2007 à 19% en 2017. Ces différences de rythme de croissance peuvent traduire soit une augmentation du montant des charges, soit une accumulation des arriérés, et donc un manque de rapidité des syndics à engager une action en justice. Pourtant, l’action judiciaire paye : en 2017, 22% des actions en paiement introduites devant les juridictions de première instance se sont terminées sans que celles-ci statuent sur la demande, le plus souvent par un acte impliquant un accord des parties (14%). Le pourcentage est de 18% devant le TGI pour les procédures au fond relatives à l’organisation et l’administration des syndicats des copropriétaires.
Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une décision d’une assemblée arrivent en seconde position des contentieux les plus fréquents. Au cours de la période, on observe que leur nombre est resté relativement stable passant de 2.600 en 2007 à 2.800 en 2017 (+8%).
Enfin, les infractions aux règlements de copropriété et troubles divers causés par d’autres copropriétaires ont en effet été à l’origine de moins de 2.200 actions devant les tribunaux.
Lorsqu’ils statuent au fond sur les demandes, les tribunaux de grande instance déboutent en moyenne les demandeurs dans 20% des cas. Au sein de cette catégorie de litiges, le taux de rejet est relativement élevé pour les demandes en nullité d’assemblée générale (39%). En revanche, les actions en responsabilité exercée contre les syndicats sont plus rarement rejetées, les demandeurs obtenant gain de cause, au moins partiellement, dans plus des trois quarts des cas.
À noter que l’Ile-de-France concentre 43% des actions en paiement, dont 11% dans le seul département de Paris, 9% devant celui de la Seine-Saint-Denis et 5% devant celui des Hauts-de-Seine. A Paris, 32% des demandes en paiement des charges portent sur un montant supérieur à 10.000 euro. La région Provence-Alpes-Côte d’Azur arrive en seconde position avec 20% des demandes en paiement enregistrées en 2017, dont 10% devant les juridictions des départements des Alpes-Maritimes et 6% des Bouches-du-Rhône. Dans cette région, 12% des demandes excédent un montant de 10.000 euros.
Enfin, concernant les copropriétés en difficulté, les présidents de 89 tribunaux de grande instance ont été amenés à statuer en 2017 sur 885 demandes de désignation d’un administrateur provisoire d’une copropriété en difficulté, dont 830 formées sur requête (94%). Ces demandes sont très concentrées géographiquement : quatorze TGI ont en effet reçu les trois quarts des demandes. Celui de Bobigny arrive largement en tête (soit 30% des demandes) suivi par Nanterre et Fort-de France.
La durée de traitement s’élève à un an en moyenne. Cette durée atteint 19 mois lorsque les affaires se terminent sans décision au fond et 11 mois lorsque le tribunal statue au fond sur les demandes. L’exercice actif de la défense allonge notablement la durée des procès. Devant les TGI, les jugements contradictoires sont rendus en 15,3 mois tandis que les décisions réputées contradictoires le sont en 6 mois. D’ailleurs, les jugements des TGI sont un peu plus fréquemment frappés d’appel que ceux des tribunaux d’instance (+9%).
(1) Ministère de la justice – 2019 Les contentieux de la copropriété – évolution des demandes, focus sur l »année 2017
