Aujourd’hui la profession de syndic doit considérer le traitement et la prévention des dégradations des copropriétés. Ce qui lui concède un rôle déterminant dans la préservation du patrimoine immobilier et de l’équilibre urbain. De ce constat, un réel besoin de syndics compétents se dessine pour les copropriétés. Pour connaître les retours terrains, nous avons donné la parole aux professionnels de l’habitat.
Qu’est-ce qu’une copropriété en difficulté ou dégradée ?
Une copropriété en difficulté est une copropriété qui rencontre des problèmes d’ordre financier, juridiques ou organisationnels qui vont compromettre son bon fonctionnement. On utilise aussi le terme de copropriété dégradée pour qualifier des problèmes tels qu’une dégradation des parties communes ou de l’immeuble en général. La mauvaise gestion d’une copropriété peut engendrer des problèmes tels que :
- L’absence d’entretien des parties communes pouvant causer sa dégradation
- Des retards de paiement, ce qui peut entraîner un manque de fonds pour effectuer les réparations nécessaires.
- Litiges entre copropriétaires causés par la prise de décision
- Différents litiges juridiques et légaux
- Des problèmes de conformité, elles peuvent rencontrer des difficultés à se conformer aux réglementations locales, aux normes environnementales et peuvent entraîner des frais juridiques supplémentaires.
La dégradation d’une copropriété peut devenir très problématique pour les résidents et propriétaires, car elle impacte la qualité de vie et la valeur patrimoniale des biens immobiliers. Dans certains cas, ces difficultés peuvent entraîner des problèmes de sécurité, et de santé pour les résidents. Il est donc nécessaire d’être vigilant et attentif aux signaux faibles de dégradation de la situation (impayés, blocages dans le vote de travaux, difficultés de gouvernance…) et de prendre en temps utile les mesures nécessaires : travaux urgents de sécurisation, mesures structurelles s’il y a lieu, parfois changer de syndic…
Dans les cas graves, la collectivité en charge localement de l’habitat et de la surveillance des copropriétés peut mettre en place ou étendre un dispositif public de type Opah, et apporter à la copropriété une aide décisive pour se sortir des difficultés.
Pourquoi faire appel à syndics spécialisés pour le redressement des copropriétés dégradées ?
Lorsqu’une copropriété est confrontée à des difficultés, faire appel à syndics spécialisés tels qu’un syndic certifié QualiSR est judicieux pour une meilleure expérience du recouvrement des impayés et du traitement des difficultés financières, également des dispositifs publics d’aide et d’accompagnement des copropriétés en difficulté. C’est aussi bénéficier d’un réseau de professionnels, habitués à gérer des situations tendues et à communiquer efficacement avec les copropriétaires, les prestataires, les pouvoirs publics, le but étant d’apaiser les conflits et à créer un climat de confiance au sein de la copropriété.
Comme l’exprime Olivier Mugniery, chef de projet et juriste au sein de la société CITEMETRIE (opérateur) :
“Les syndics labellisés sont tous impliqués, volontaires et ont pris conscience que la mission qui leur est dévolue dépasse le cadre habituel de leur mandat. Ils se sentent très vite intégrés dans une œuvre partenariale qui s’assimile plus à une mission de service public. Ils découvrent vite que le redressement d’une copropriété c’est aussi une histoire humaine. Ceux qui ne se retrouvent pas dans ce schéma quittent l’association. Nous avons eu un cas de démission depuis le début de l’association.” “l’association QUALISR a déjà rempli la première moitié de sa mission en sélectionnant sur des bases sérieuses des syndics dont le profil se diversifie.”
“Les syndics certifiés s’impliquent dans commissions d’impayés, et réunissent toutes les compétences (juridiques, comptables, sociales) dans le traitement des situations d’impayé, qui peuvent être très variées. Les stratégies de recouvrement prennent toujours en compte le statut particulier des débiteurs et en particulier des copropriétaires occupants qui sont traités avec humanité (relogement, portage avec location, etc.)”
En identifiant les problèmes spécifiques, les syndics spécialisés peuvent élaborer un plan de redressement sur mesure pour la copropriété en difficulté, en proposant des solutions adaptées à la situation.
Etienne Cadoux, chargé d’opération pour Urbanis, témoigne :
“ Sur les cas de redressement de copropriété en difficulté, en tant qu’opérateur principalement en début d’opération, nous faisons une vraie étude socio-économique des habitants de la copropriété et une étude technique du bâtiment et son historique. Et parfois au bout 1 ou 2 ans d’opération, quand il y a un besoin de travaux la question de changer de syndic arrive sur le tapis. Et il est certain qu’il vaut mieux changer de syndic, pour s’occuper de la gestion courante de l’immeuble, et avoir des comptes qui s’assainissent puis faire des travaux. Et faire appel à un syndic labellisé peut faire la différence. “
“De mon expérience auprès d’un syndic certifié QualiSR (Egide), nous avons de bons retours, une bonne réactivité, ils sont investis et connaisseurs au niveau des dispositifs d’accompagnements, et sont assez présents. Nous avons par ailleurs de bons retours de conseils syndicaux. Il y a une vraie transparence dans nos échanges. Au niveau des travaux, ils sont très réactifs et impliqués, ils sont présents en réunion travaux et ce n’est pas le cas pour tous les syndics. Ils mettent tout en œuvre pour que la réception du chantier et des lots soient totalement aboutis, et sont très attentifs sur la qualité des travaux qui sont menés par les entreprises“
“Je pense que la certification c’est un atout en plus, et je pense que ça peut faire la différence lorsqu’une copropriété souhaite changer de syndics. Le syndic labellisé c’est rassurant”
L’association QualiSR s’assure que les syndics certifiés respectent les conditions et règles afin de mériter ce statut afin d’assurer des prestations de qualité. Comme peut en témoigner Marianne Epaud, cheffe de service habitat privé à la ville d’Evry-Courcouronnes :
“Au-delà de suivre les opérations ou plans de sauvegarde, on est en lien avec un certain nombre de copropriétés de la ville, on intervient auprès de ces copros qui nous signalent des dysfonctionnements, des problématiques.”
“Nous avons eu un cas de syndic certifié QualiSR qui gérait une copropriété. On s’est rendu compte que l’on n’était pas satisfaits, notamment sur la question des diligences exceptionnelles, des facturations systématiques et des frais qu’ils proposaient. Ce qui a conduit au retrait de la certification de cette agence. Et nous sommes satisfaits de cette réactivité de la part de l’association.”
QualiSR est une certification de services, telle que prévue par le Code de la consommation, permettant d’attester que les engagements de services rendus aux clients sont conformes à un référentiel, validé en concertation avec les professionnels, les utilisateurs et les pouvoirs publics. L’association a été créée pour poursuivre un effort collaboratif visant à prévenir la détérioration des copropriétés fragiles et, plus important encore, pour entreprendre des mesures visant à rétablir les copropriétés en difficulté.
